Do společného jmění manželů patří často i nemovitosti. Jde o všechny domy, byty, chaty, chalupy i pozemky, které jeden z manželů nezískal ještě před sňatkem, nezdědil je nebo jimi nebyl osobně obdarovaný – zkrátka patří oběma stejným dílem.

V rámci rozvodového řízení a vypořádání majetku nejsou žádnou výjimkou tahanice o nemovité věci. A pro tyto účely bývá nutností aktuální odhad tržní ceny.

3 různé situace a jak je to u nich s odhadem ceny

Odhad tržní ceny se stanoví jak pro případ, že jeden z manželů potřebuje finančně vyplatit druhého, tak pro účely prodeje, kdy si pár chce rozdělit utržené peníze na půl. My se teď na situace týkající se odhadu podíváme blíže.

1. Prodej nemovitosti, rozdělení peněz na půl – možná by pro jednoho byl společný byt nebo rodinný dům příliš velký, třeba si chce každý vytvořit jiné zázemí pro nový život. V každém případě se často setkávám s tím, že pár nemovitost prodá, utržené peníze si rozdělí na půl a každý jde svou cestou. Když je nemovitost zatížena hypotékou, dotyční nejdříve umoří svůj dluh a zbytek si rozdělí na polovic.
2. Odhad není potřeba – když nemovitý majetek nechtějí manželé prodávat a ani v něm některý z nich nezůstává, pár se pouze dohodne, kdo má jaký spoluvlastnický podíl, a informuje o tom katastr nemovitostí. Pak je možné byt či dům třeba pronajímat do doby, než vyroste dítě exmanželů a bude tam žít. Není výjimkou, že v nemovitosti jeden z partnerů po rozvodu zůstane za předem dohodnutou úplatu. Tento způsob je ovšem schůdný pro ty páry, které si naprosto věří i po rozvodu.
3. Jeden zůstává a chystá se vyplatit druhého – zde je odhad tržní ceny ke dni rozvodu namístě. Jeden z manželů totiž v domácnosti zůstane (stane se výlučným vlastníkem) a druhý by měl být vyplacen polovinou hodnoty nemovitosti ve společném jmění manželů. Rozhodně doporučuji profesionální odhad. Předejdete tak jakémukoliv podezření ze šizení druhého.

Jak odhad nemovitosti probíhá

Není odhad jako odhad. Podívejme se teď společně, jaký odhad zvolit v které situaci.

• Prodej nemovitosti – zde je důležité, pro jaký účel odhad potřebujete. Pokud jde o stanovení tržní ceny pro běžný prodej, mohu odhad zpracovat já coby makléř. Jestliže si ale vyžádá odhad ceny soud, bude potřeba oslovit soudního znalce.
• Refinancování hypotéky – když se jeden z manželů rozhodne, že po rozvodu vezme financování hypotéky pouze na sebe, je nutné ocenit nemovitost certifikovaným odhadcem, se kterým má smlouvu banka. Klientovi ho přidělí.

A teď už k samotnému postupu odhadu ceny, ať víte, na co se připravit:

1. Osobní prohlídka s odhadcem – odhadce potřebuje nejdříve vaši nemovitost vidět, proto provede osobní prohlídku a zaměření. Při prohlídce ho bude zajímat jak exteriér, tak interiér. U majetkoprávního vypořádání můžete odhadce oslovit sami, nemusíte kontaktovat banku. Pokud sáhnete po zkušeném makléři, který dané oblasti rozumí, určitě neuděláte chybu.
2. Přítomnost další osoby – aby měl odhadce dostatek informací, je určitě dobré, aby se vaší schůzky zúčastnil i člověk, který má přehled o tom, k jakým úpravám na domě nebo bytě v minulosti došlo. Důležité jsou všechny zásadní opravy, rekonstrukce, ale i historie (stáří) domu. Velké plus bude, když budete moci k různým úkonům předložit i dokumentaci.
3. Fotografování a další zjištění – nebuďte překvapeni, když odhadce na prohlídce vytáhne z brašny fotoaparát. Potřebuje si udělat vlastní dokumentaci, podle které pak bude nemovitost oceňovat. Zjišťovat bude i to, jak vypadá okolí, jestli je lokalita dobře dopravně dostupná, zda je v ní veškerá občanská vybavenost, jestli se zde nachází místa k vyžití apod.
4. Odhad ceny – s odhadcem se rozloučíte, ale on bude nadále věnovat svůj čas ocenění vaší nemovitosti. V tomto bodu je jeho práce skutečně nenahraditelná, protože pouze on může nahlédnout do dokumentů, které jsou přístupné pouze odborníkům z oboru. Váš expert na stanovení ceny obvyklé (u rozvodu se stanoví místo tržní ceny) se bude přesně řídit vyhláškou, která se týká odhadů nemovitostí u rozvodů, oceňuje-li nemovitost banka.
5. Co je psáno, to je dáno – vždy manželům v rozvodovém řízení doporučuji, aby finální cenu, kterou jim předloží odhadce, uvedli do dokumentu a ten společně podepsali. Mohou se tak vyhnout nepříjemným sporům v budoucnosti.

Na majetkové vypořádání máte 3 roky

Pokud se nedohodnete na vypořádání majetku ještě před samotným rozvodem, máte na to ještě následující 3 roky. Když to nestihnete, podle tzv. právní fikce zůstanou všechno movité i nemovité věci ve spoluvlastnictví exmanželů.