fbpx

Předkupní právo: co se mění a co platí dál?

Předkupní právo a změny v jeho platnosti jsou u nás poměrně časté. Nejdřív bylo zrušeno v roce 2014, aby od začátku roku 2018 zase vstoupilo v platnost. Další změna nás potkala 1. 7. 2020 a mnoho spoluvlastníků ji s nadšením očekávalo. Předkupní právo se tímto dnem téměř úplně ruší, zůstane nám už jen jedna výjimka. K tomu se ale hned dostaneme.

Co je to předkupní právo?

Nejdříve je nutné zmínit, co to předkupní právo vlastně je. Předkupní právo se týká všech nemovitostí, které jsou v podílovém vlastnictví, tedy mají více majitelů, z nichž každý vlastní určitou část. Předkupní právo určuje, že pokud se jeden z majitelů rozhodne svůj podíl prodat, má povinnost nabídnout ho nejprve ostatním spoluvlastníkům. Pokud by tak neučinil, spoluvlastníci mohou převod napadnout a soudní cestou zajistit zneplatnění, a to až do tří let od jeho uskutečnění.

Předkupní právo do 30. června 2020 a jeho kritika

Pravděpodobně si teď říkáte, že předkupní právo není vůbec špatná věc. Například pokud máme rodinný dům, který vlastní napůl dva bratři, a jeden z nich se rozhodne svůj podíl odprodat, je přece naprosto logické, aby nejprve nabídl odkoupení svému bratrovi. Problém ovšem je, že předkupní právo se do 30. 6. 2020 vztahovalo bez výjimky na všechny nemovité věci. 

Typickým příkladem jsou sklepy či garáže ve společných prostorách bytových domů nebo příjezdové cesty, které sdílí více rodinných domů. Právě v těchto případech se rovněž často uplatňuje spoluvlastnictví a na prodej se vztahuje předkupní právo, jak jsme ho s platností do 30. 6. 2020 znali.

Prodejce bytu se sklepem tak musí kvůli předkupnímu právu nabídnout sklep nejprve ostatním spoluvlastníkům, kterých jsou v případě bytového domu desítky. Pokud by byl zájem větší, zákon určuje, že spoluvlastnický podíl nabývají všichni spoluvlastníci uplatňující předkupní právo podle poměru svých stávajících podílů. V našem případě by tak sklep mohlo nově vlastnit několik spoluvlastníků najednou. 

Zákon přitom stanovuje, že prodávající musí nejprve najít potenciálního zájemce o nemovitost, následně s ním uzavřít kupní smlouvu a tuto smlouvu poté předložit ostatním spoluvlastníkům, aby mohli projevit svůj zájem o uplatnění předkupního práva. Spoluvlastníci přitom mají čas celé tři měsíce, během kterých mohou zájem o podíl projevit. Pokud některý ze spoluvlastníků projeví zájem, uzavřená kupní smlouva automaticky zaniká. 

V praxi tak předkupní právo znamená prodloužení celého procesu a často i úplné přerušení již domluveného prodeje. Mnozí vlastníci přitom ani neví, že se na jejich nemovitost či její část předkupní právo vztahuje.

Nutno ještě podotknout, že tato pravidla se vztahují bez výjimky na všechny kupní smlouvy uzavřené do 30. června 2020. 

Předkupní právo od 1. 7. 2020

Nová právní úprava v podstatě navrací původní stav, který existoval do 31. 12. 2017. Od 1. 7. 2020 vzniká ze zákona předkupní právo pouze tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků, kteří tedy neměli možnost ovlivnit svá práva a povinnosti. To se děje například při nabytí nemovitosti v rámci dědického řízení.

Ani v tomto případě však předkupní právo neplatí neomezeně, ale pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Předkupní právo se poté vztahuje i na bezúplatné převody. Existují ovšem výjimky v podobě převodů na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence či příbuzného v linii přímé.

Ještě pro úplnost zmíníme druhý bod změny, který ovšem pro většinu běžných prodejců příliš důležitý nebude. Pokud je nemovitostí získanou do spoluvlastnictví zemědělský závod, omezení předkupního práva na šest měsíců se na něj nevztahuje a předkupní právo platí neomezeně. Spoluvlastník ovšem může učinit převod na své zákonné dědice.

Další změnou je poté rozsah předkupního práva, které se nově nevztahuje pouze na nemovitosti, ale týká se všech věcí, tedy i movitých (např. automobilu).

Nejdůležitější změny, které nová právní úprava přináší:

  • Předkupní právo se vztahuje pouze na majetek získaný dědictvím.
  • Platnost předkupního práva je omezena na dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
  • Předkupní právo se netýká jen nemovitostí, ale i movitého majetku.

Od 1. 7. 2020 tedy není v případě prodeje nutné nabízet podíl ostatním spoluvlastníkům. Předkupní právo se na vás vztahuje pouze tehdy, když jste nemovitost zdědili, a to jen po dobu šesti měsíců. Pokud vyčkáte a nemovitost prodáte až po uplynutí této doby, opět nemáte povinnost nabízet svůj podíl spoluvlastníkům.

Robin Dvořák

Realitní stratég a mentor

Samoprodejce i makléře učím chytré strategie, jak prodat rychleji, bezpečněji a za mnohem více.

Komentáře