Společné jmění manželů (SJM) není nijak zapeklitá záležitost. Zkrátka, co jste společně během manželství nabyli, to také sdílíte. Výjimkou nejsou ani nemovitosti. A na ty se nyní hlouběji zaměříme.
Do SJM patří všechny byty, domy, chaty, chalupy a další nemovitosti, které manželé nabyli společně během manželství, spolu je koupili, hradili ze společných peněz a třeba je i zatížili hypotékou či jinou půjčkou.
Statistika za rok 2018 říká, že rozvodů ubylo. Je jich dokonce nejméně od začátku nového tisíciletí. I přesto ale vztah ztroskotal přibližně 24 tisícům manželství. Za tímto číslem můžeme vidět počet párů, které řešily majetkové vypořádání, spousta z nich určitě i rozdělení nemovitostí v rámci společného jmění manželů (SJM).
1930: 6 % manželství se rozvedlo
1950: 12 % manželství se rozvedlo
1980: každé třetí manželství rozvedeno
2010: každé druhé manželství rozvedeno
2016: 45,2 % manželství rozvedeno
2018: 44,8 % manželství rozvedeno
Pokud je u vás rozvod na spadnutí, můžete si nemovitý majetek rozdělit 3 způsoby:
Příklady jsou podle mě nejlepší formou, která ukáže, jak chodí rozdělení nemovitostí v praxi.
Ne vždy se to má s dělením nemovitých věcí tak, jak jste si možná zpočátku představovali. Právě proto jsem se rozhodl uvést ještě několik komplikovanějších případů, které znám z praxe a u kterých vím, jak je možné je řešit.
Vžijte se do situace, kdy jeden z manželů dostal ještě před svatbou od svých rodičů darem dům nebo jej zdědil po babičce a dědovi. Víme, že darovaný nebo zděděný majetek nepatří do SJM. Ale co když do hry vstupuje společná rekonstrukce této nemovitosti během manželství?
Pokud bych měl doporučit nejjednodušší a nejklidnější řešení, byla by to vzájemná písemná dohoda. V ní by se manželé domluvili na případném finančním vyplacení toho, kdo nemovitost nedostal darem ani dědictvím, ale investoval do ní.
Kolik peněz mu dát? Ideálně tolik, kolik sám zaplatil. To se ovšem po letech mnohdy těžko dokládá. Podle právníků do situace s novým občanským zákoníkem vstupuje tzv. institut zhodnocení vnosů, což je Pandořina skříňka, kdy si ani soudce nejvyššího soudu nemůže být jistý, jak v praxi postupovat – zvlášť za situace, kdy ke vnosu došlo před rokem 2014.
Hypoteční úvěry převzaté za trvání manželství spadají do společného jmění manželů, pokud tedy nebyly ze SJM vyloučeny notářským zápisem. Řešením je prodat nemovitost, z utržené sumy splatit hypotéku a zbytek si rozdělit.
Pokud se ale manželé v rozvodovém řízení rozhodnou z hypotéky jednoho vyvázat, druhý se pak stane jediným dlužníkem. Ovšem málokterá banka je ochotna vyvázat jednoho z manželů z takového závazku. Banky jsou si totiž vědomy toho, že jeden člověk na placení hypotéky nemusí mít dostatek příjmů. Navíc nezapomeňte, že i když se jeden z manželů mnohdy rozhodne převzít nemovitost a hypotéku fakticky splácet, druhý z manželů stále zůstane minimálně obligačním dlužníkem banky.
Rozhodnou-li se manželé platit hypotéku i nadále na půl, je důležité, aby si i po rozvodu bezpodmínečně důvěřovali. Pokud totiž jeden z rozvedených manželů přestane splácet, jdou dluhy za tím druhým.
Oba manželé mají až do účinků vypořádání k nemovité věci vlastnické právo a mají právo ji používat, tedy v ní bydlet. Musím říct, že z praxe je velmi obtížné domoci se případné náhrady za užívání nemovitosti, pokud ji pak má jen jeden z manželů, protože on má nadále právo takovou věc užívat, a tedy se na úkor druhého bezdůvodně neobohacuje.
Raději se snažte předejít jakýmkoliv sporům. Ideálně uzavřete dohodu, v níž uvedete, jak bude nemovitost dále užívána. A když se nedohodnete? Pak přichází na řadu soudní řešení, za které si zaplatíte mnohdy tučnou sumu. Soud pak ale spravedlivě rozhodne, kdo ve společné domácnosti zůstane a kdo odejde a bude případně vyplacen nebo mu bude muset být nalezeno náhradní bydlení.
Ve světě showbyznysu, ale i kdekoli jinde, kde se točí peníze, se s předmanželskými smlouvami tak nějak obecně počítá. Řada lidí, která zrovna nepatří mezi milionáře, ji ale pokládá za nedůležitou. Někdo předmanželskou smlouvu dokonce vnímá jako projev nedůvěry k partnerovi. Jak tomu ale je?
Raději investujte pár tisícikorun notáři či právníkovi za práci na vaší předmanželské (uzavřena před svatbou) či manželské (uzavřena během manželství) smlouvě. V ruce pak budete mít jednoduchý papír s dost důležitými informacemi, díky kterým se u případného rozvodu vyhnete:
Díky smlouvě lze stanovit jiný rozsah SJM, který je platný i vůči třetím osobám.
Pokud jste se nechtěli majetkem příliš zaobírat v době rozvodu, máte ještě 3 roky na podání návrhu o vyrovnání soudní cestou. Pokud to nestihnete, podle tzv. zákonné domněnky spadnou nemovitosti do podílového spoluvlastnictví exmanželů.
Robin Dvořák
Realitní makléř ISO 17024
Odborný garant projektu
TOP realitní makléř ve společnosti RE/MAX. Díky více jak 13 letým zkušenostem, lásce k technologiím a psychologii, učí makléře i samoprodejce chytré realitní strategie. Jak prodat nemovitosti rychleji, bezpečněji a za nejvyšší cenu.