fbpx
Dědictví a rozvod

Jak na dělení nemovitého majetku při rozvodu včetně komplikovaných situací

Společné jmění manželů (SJM) není nijak zapeklitá záležitost. Zkrátka, co jste společně během manželství nabyli, to také sdílíte. Výjimkou nejsou ani nemovitosti. A na ty se nyní hlouběji zaměříme.

Do SJM patří všechny byty, domy, chaty, chalupy a další nemovitosti, které manželé nabyli společně během manželství, spolu je koupili, hradili ze společných peněz a třeba je i zatížili hypotékou či jinou půjčkou.

Rozvádíte se? Nejste v tom sami

Statistika za rok 2018 říká, že rozvodů ubylo. Je jich dokonce nejméně od začátku nového tisíciletí. I přesto ale vztah ztroskotal přibližně 24 tisícům manželství. Za tímto číslem můžeme vidět počet párů, které řešily majetkové vypořádání, spousta z nich určitě i rozdělení nemovitostí v rámci společného jmění manželů (SJM).

Rozvodovost od roku 1930 do roku 2018

1930: 6 % manželství se rozvedlo

1950: 12 % manželství se rozvedlo

1980: každé třetí manželství rozvedeno

2010: každé druhé manželství rozvedeno

2016: 45,2 % manželství rozvedeno

2018: 44,8 % manželství rozvedeno

Sňatky a rozvody v letech 1950–2018. Zdroj ČSÚ

Sňatky a rozvody v letech 1950–2018. Zdroj ČSÚ

Sami, nebo s právníkem?

Pokud je u vás rozvod na spadnutí, můžete si nemovitý majetek rozdělit 3 způsoby:

  1. Dohodou – písemnou dohodu rozhodně doporučuji. Nejenže náklady na sepis dohody budou levnější než soudní řešení, navíc jde o nejmírnější a nejrychlejší formu vypořádání nemovitého majetku. Nezapomeňte v dohodě uvést, co komu připadne do výlučného vlastnictví, oba se podepište a nechte své podpisy ověřit – stačí na pobočce Czech POINTu.
  2. Za asistence právníka – ten se v problematice dělení majetku při rozvodu určitě vyzná lépe než rozvádějící se pár. Zvláště u nemovitostí se účast právníka vyplatí. Často může vnést do sporu o majetek nezaujatost třetí strany.
  3. Soudní cestou – pokud nejste schopni se dohodnout, vstupuje do hry soud. Jeho cílem je spravedlivě rozdělit nemovitosti rovným dílem. Oproti dohodě jde rozhodně o dražší variantu – částka za vedení sporu a vypořádání se může vyšplhat klidně i na desetitisíce korun. Dopředu můžete počítat s tím, že kdo dle opatrovnického řízení získá do péče nezletilé děti, pravděpodobně ho soud nechá bydlet v místě trvalého bydliště, na které jsou děti zvyklé.

3 nejčastější příklady z praxe

Příklady jsou podle mě nejlepší formou, která ukáže, jak chodí rozdělení nemovitostí v praxi.

  1. Marta a Luboš prodávají společné nemovitosti – nejlepší a nejčastější řešení. V tomto případě se manželé dohodli, že nemovité věci prodají. Z utržených peněz nejdříve splatí veškeré dluhy včetně případné hypotéky a zbytek si spravedlivě rozdělí na půl. Jak Marta, tak Luboš si najdou nové bydlení, které si díky získaným penězům snadněji pořídí, a začnou žít nový život.
  2. Anna a Petr si dělí majetek rovným dílem – představme si, že Anna s Petrem vyřešili dělení nemovitostí sepsáním dohody. Podle ní Anně zůstane byt v panelovém domě a Martinovi chalupa v podobné hodnotě.
  3. Alena v domě zůstává, Martin se stěhuje – protože mají Alena s Martinem dvě děti, kterým ještě nebylo 18 let, dohodli se, že děti zůstanou s matkou v rodinném domě, kde jsou zvyklé. Alena se stane výlučným vlastníkem nemovitosti. Pokud na domě vázne hypotéka, Alena Martina vyváže z hypotéky. Musí být ovšem připravena na to, že banka bude ověřovat její bonitu, tedy schopnost nadále splácet. Není problém, aby k sobě Alena přizvala dalšího spoludlužníka: třeba rodiče, sourozence nebo svého nového partnera.

Řešíte prodej nemovitosti?

Mám pro vás přehlednou mapu, díky které zvýšíte prodejní cenu o 10 - 17 %

Komplikované situace a jak na ně

Ne vždy se to má s dělením nemovitých věcí tak, jak jste si možná zpočátku představovali. Právě proto jsem se rozhodl uvést ještě několik komplikovanějších případů, které znám z praxe a u kterých vím, jak je možné je řešit.

Případ č. 1: Dar nebo dědictví a společná rekonstrukce

Vžijte se do situace, kdy jeden z manželů dostal ještě před svatbou od svých rodičů darem dům nebo jej zdědil po babičce a dědovi. Víme, že darovaný nebo zděděný majetek nepatří do SJM. Ale co když do hry vstupuje společná rekonstrukce této nemovitosti během manželství?

Pokud bych měl doporučit nejjednodušší a nejklidnější řešení, byla by to vzájemná písemná dohoda. V ní by se manželé domluvili na případném finančním vyplacení toho, kdo nemovitost nedostal darem ani dědictvím, ale investoval do ní.

Kolik peněz mu dát? Ideálně tolik, kolik sám zaplatil. To se ovšem po letech mnohdy těžko dokládá. Podle právníků do situace s novým občanským zákoníkem vstupuje tzv. institut zhodnocení vnosů, což je Pandořina skříňka, kdy si ani soudce nejvyššího soudu nemůže být jistý, jak v praxi postupovat – zvlášť za situace, kdy ke vnosu došlo před rokem 2014.

Případ č. 2: Hypotéka, spotřebitelský úvěr na bydlení a jiné dluhy

Hypoteční úvěry převzaté za trvání manželství spadají do společného jmění manželů, pokud tedy nebyly ze SJM vyloučeny notářským zápisem. Řešením je prodat nemovitost, z utržené sumy splatit hypotéku a zbytek si rozdělit.

Pokud se ale manželé v rozvodovém řízení rozhodnou z hypotéky jednoho vyvázat, druhý se pak stane jediným dlužníkem. Ovšem málokterá banka je ochotna vyvázat jednoho z manželů z takového závazku. Banky jsou si totiž vědomy toho, že jeden člověk na placení hypotéky nemusí mít dostatek příjmů. Navíc nezapomeňte, že i když se jeden z manželů mnohdy rozhodne převzít nemovitost a hypotéku fakticky splácet, druhý z manželů stále zůstane minimálně obligačním dlužníkem banky.

Rozhodnou-li se manželé platit hypotéku i nadále na půl, je důležité, aby si i po rozvodu bezpodmínečně důvěřovali. Pokud totiž jeden z rozvedených manželů přestane splácet, jdou dluhy za tím druhým.

Případ č. 3: Stejné právo na užívání nemovitosti

Oba manželé mají až do účinků vypořádání k nemovité věci vlastnické právo a mají právo ji používat, tedy v ní bydlet. Musím říct, že z praxe je velmi obtížné domoci se případné náhrady za užívání nemovitosti, pokud ji pak má jen jeden z manželů, protože on má nadále právo takovou věc užívat, a tedy se na úkor druhého bezdůvodně neobohacuje.

Raději se snažte předejít jakýmkoliv sporům. Ideálně uzavřete dohodu, v níž uvedete, jak bude nemovitost dále užívána. A když se nedohodnete? Pak přichází na řadu soudní řešení, za které si zaplatíte mnohdy tučnou sumu. Soud pak ale spravedlivě rozhodne, kdo ve společné domácnosti zůstane a kdo odejde a bude případně vyplacen nebo mu bude muset být nalezeno náhradní bydlení.

Řešíte prodej nemovitosti?

Mám pro vás přehlednou mapu, díky které zvýšíte prodejní cenu o 10 - 17 %

Předmanželská smlouva není pouze pro bohaté

Ve světě showbyznysu, ale i kdekoli jinde, kde se točí peníze, se s předmanželskými smlouvami tak nějak obecně počítá. Řada lidí, která zrovna nepatří mezi milionáře, ji ale pokládá za nedůležitou. Někdo předmanželskou smlouvu dokonce vnímá jako projev nedůvěry k partnerovi. Jak tomu ale je?

Raději investujte pár tisícikorun notáři či právníkovi za práci na vaší předmanželské (uzavřena před svatbou) či manželské (uzavřena během manželství) smlouvě. V ruce pak budete mít jednoduchý papír s dost důležitými informacemi, díky kterým se u případného rozvodu vyhnete:

  • zbytečným tahanicím o majetek,
  • nesrovnalostem v rozdělení jednotlivých nemovitostí,
  • exekuci, pokud dluhy podle smlouvy půjdou jen za jedním z manželů.

Díky smlouvě lze stanovit jiný rozsah SJM, který je platný i vůči třetím osobám.

Na vyrovnání máte 3 roky

Pokud jste se nechtěli majetkem příliš zaobírat v době rozvodu, máte ještě 3 roky na podání návrhu o vyrovnání soudní cestou. Pokud to nestihnete, podle tzv. zákonné domněnky spadnou nemovitosti do podílového spoluvlastnictví exmanželů.

Robin Dvořák

Realitní stratég a mentor

Samoprodejce i makléře učím chytré strategie, jak prodat nemovitosti rychleji, bezpečněji a za mnohem více.

Komentáře