Statistiky jsou neúprosné. Ať jsou na začátku vztahu růžové brýle nebo ne, v České republice se rozvádí téměř každé druhé manželství. A protože ze zákona manželé sdílejí společné jmění, je nutné počítat s jeho vypořádáním. V tomto článku se zaměřím na situaci, kdy se do rozvodu zaplete společná hypotéka. Představím vám 4 různé varianty, ke kterým je možné v rámci rozvodového řízení přistoupit. Pro přehlednost jsem je seřadil od té nejčastěji využívané až po tu nejméně častou.

1. Fifty fifty – prodej nemovitosti a rozdělení peněz na polovinu

Situace, kdy si oba plácnou s tím, že dům nebo byt prodají, je nejčastější. Cílem je z utržené sumy doplatit hypoteční úvěr a zbytek si rozdělit rovným dílem. Kdo zvolí tuto cestu, určitě by neměl zapomenout na písemnou dohodu s ověřenými podpisy obou stran. Informaci o tom, že chcete takto postupovat, potřebuje mít i banka coby zástavní věřitel.

Výhody 

• Rychlý způsob vypořádání, po kterém si nezůstanete v souvislosti s hypotékou nic dlužni.
• Ceny nemovitých věcí rostou, můžete tedy prodat výhodněji, než jste kdysi koupili.

Nevýhody

• Pokud neskončila fixace úvěru, hrozí vám sankce za jeho předčasné splacení. Výši sankčního poplatku si stanoví každá banka sama, měli byste ji ale najít ve smlouvě o poskytnutí hypotéky.
• Prodej domu nebo bytu se může protáhnout, zvláště pokud spolu dvojice nedokáže v rozvodovém řízení v klidu komunikovat. Pak je dobrým řešením svěřit prodej nemovitosti odborníkovi, nezaujaté třetí straně, která v celém procesu dokáže zachovat klid a jasné myšlení. 

2. 1:0 – jeden v domě či bytě zůstane

Pokud se jeden z manželů rozhodne, že zůstane žít ve společném domě či bytě, hypoteční úvěr bude na něm. Svého partnera musí nejen vyplatit, ale i vyvázat z hypotéky.

Tyto kroky se bez spolupráce s bankou nedají uskutečnit. Banka po vás bude chtít vyplnit žádost o vyvázání spoludlužníka a pravděpodobně i písemný rozsudek o rozvodu a dohodu o majetkovém vypořádání. Obecně se dá říct, že banky zpravidla nerady vyvazují kteréhokoli z manželů z dluhů, pokud zde není výrazná záruka jednoho z nich, že bude schopen úvěr sám splácet.

Komplikovanější, ale reálné situace

V tomto druhu majetkového vypořádání mohou nastat i složitější situace. Podívejme se jim trochu blíže na zoubek:

• „Chci zůstat, ale nemám na vyplacení partnera.“ Představte si rodinný dům v hodnotě 4 milionů. Po rozvodu ho muž opustí, ale žena s dítětem v domě zůstanou. Žena ale bohužel nemá dostatek peněz na to, aby svého partnera při odchodu vyplatila. Zdá se vám, že tato situace nemá řešení? Naštěstí má. Žena může přizvat spoludlužníka (sourozence, rodiče, nového partnera), který bance prokáže svou schopnost splácet (bonitu). Počítejte ale s tím, že si banka může účtovat poplatek za připsání úvěru na další osobu.
• „Odcházím, ale nechci vás nechat ve štychu, budu platit hypotéku.“ Vraťme se k předchozímu příkladu muže, ženy, dítěte a domu za 4 miliony. V tomto případě ale manžel přislíbil, že bude hypotéku splácet i po svém odchodu, aby tak zabezpečil svou bývalou rodinu. Pokud ale po pár měsících nebo letech přestane platit, jeho dluh bude muset doplácet bývalá žena. Důvod je prostý – nevyvázáním muže z hypotéky zůstal úvěr ve společném jmění manželů.

Výhody

• Dítě má s jedním z rodičů i nadále zázemí, na které je zvyklé.
• Odcházející partner bývá vyplacen – a často tak získá peníze na pořízení nového bydlení.

Nevýhody

• Banka prověřuje bonitu klienta – pokud někdo vezme hypoteční úvěr na sebe, musí prokázat svou schopnost ho splácet.
• Jeden z manželů se bude chtít na úkor druhého obohacovat – možná vám to připadá málo pravděpodobné, ale s tímto případem už jsem se v praxi setkal několikrát. Pokud jeden z manželů odchází ze společné domácnosti, doporučuji uzavřít jednoduchou dohodu o tom, kdo zůstává a bude platit hypotéku. Pokud tak neučiníte, hrozí riziko, že ten, kdo bude dům nebo byt nadále obývat, bude vyžadovat splácení od svého exmanžela či své exmanželky.
• Převzetí hypotéky bez vyvázání druhého dlužníka – navštívit banku a řešit s ní vyvázání dlužníka se skutečně vyplatí. Pokud tento krok vynecháte, jdete do rizika. I kdyby o vypořádání rozhodl soud, může nadále banka vymáhat splácení úvěru po obou manželích. Je však vždy nutné zhodnotit každou konkrétní situaci. Aby nenastaly problémy, raději se obraťte na advokáta.

3. Nerozhodně – převzetí hypotéky jinou osobou

Méně častá, ale přesto používaná metoda, jak se vypořádat s hypotékou ve společném jmění manželů, je prodej takto zatížené nemovité věci. Hledání kupce, který převezme hypotéku, se může protáhnout, zájemce navíc musí projít detailním prověřováním v bance. A je to pochopitelné. Právě banka musí mít jistotu, že nemovitost přebírá člověk, který bude schopen hypoteční úvěr splácet. Proto prověřuje:

• roční příjem nového dlužníka,
• jeho případné jiné zadlužení,
• poměr měsíčních příjmů a výdajů.

Výhody

• Vyhnete se sankci za předčasné splacení úvěru.

Nevýhody

• Prodej hypotékou zatíženého domu i bytu bývá běh na dlouhou trať.

Nevýhody může ovšem pocítit i kupující, a to hlavně s ohledem na délku fixace, úrokovou sazbu a dobu splatnosti.

4. Prodloužení – pronajímání nemovitosti s hypotékou

Občas si manželé v rozvodovém řízení řeknou, že by bylo dobré nemovitost ponechat dětem. Než ale děti dospějí, budou ji rodiče pronajímat a z utrženého nájmu nadále splácet hypotéku. V tomto případě je třeba počítat s tím, že veškeré nakládání s nemovitou věcí bude vyžadovat souhlas obou exmanželů, stále se totiž bude jednat o jejich společné jmění.

Ale pozor, abyste nemuseli platit pokutu! Pokud totiž na bytu vázne hypotéka, banky mají zpravidla v podmínkách, že nemovitost nesmí být bez souhlasu banky pronajímána (nebo jen za omezených podmínek).

Výhody

• Jistota, že děti budou mít jednou kde bydlet.
• Není potřeba platit žádnou daň, nejedná se o úplatný převod.
• Změny týkající se pronajímané nemovitosti není nutné po rozvodu nijak ohlašovat na katastru, stačí souhlasné prohlášení o tzv. fikci vypořádání.

Nevýhody

• Oba exmanželé zůstávají zatížení úvěrem, a tak mají často malou šanci dosáhnout na jiný úvěr (např. na nové bydlení).
• Pokud jeden z rozvedených partnerů přestane platit hypoteční úvěr, dluh jde za tím druhým.

Nemlžte před bankou a čtěte smlouvu

Komunikujte s bankou. Pokud se obáváte, že budete mít problém s placením hypotéky, nebo už mu dokonce čelíte, určitě se to dá řešit. Banky jsou na podobné situace zvyklé, a tak například navrhují individuální splátkový kalendář, nebo na určitou dobu dokonce pozastavují splácení. Pokud byste naopak nepříjemnosti zatajovali, hrozí vám smluvní pokuty, úroky z prodlení, záznam v úvěrovém registru a v krajním případě i to, že o svůj domov přijdete.